Faz sentido refinanciar sua hipoteca agora mesmo?

No mercado imobiliário atual, o refinanciamento de uma hipoteca é uma questão muito mais complicada do que era há apenas alguns anos.

Quando as taxas de hipoteca eram historicamente baixas em 2020 e 2021, os proprietários que refinanciavam podiam tirar vantagem de um pagamento mensal mais baixo, pagar por melhorias na casa ou consolidar dívidas. No final, isso economizou muito dinheiro.

Agora que as taxas de hipoteca são muito mais altas, não faz sentido refinanciar por esses motivos, mas poderia fazê-lo em algumas circunstâncias, inclusive se você quiser alterar o tipo de hipoteca ou remover alguém de sua hipoteca.

Existem outras vantagens no refinanciamento num ambiente de taxas elevadas? E quando as taxas de hipotecas começarem a cair nos próximos um ou dois anos? Esteja você procurando aproveitar o patrimônio da sua casa, reduzir o prazo do seu empréstimo ou garantir uma nova taxa de juros, aqui está o que considerar ao refinanciar.

Como funciona o refinanciamento de hipotecas?

Quando você refinancia, um novo empréstimo à habitação substitui a hipoteca existente. Assim como para obter uma hipoteca, você precisará solicitar um empréstimo, fazer uma avaliação da casa e pagar os custos de fechamento. A principal diferença é que em vez de comprar uma casa nova, você manterá a casa atual.

Você tem duas opções básicas ao refinanciar: um refinanciamento de taxa e prazo e um refinanciamento de saque. Um refinanciamento de taxa e prazo altera a taxa de juros ou o prazo (às vezes ambos) de uma hipoteca existente, e o patrimônio não é retirado da casa. Com um refinanciamento de saque, você está obtendo um novo empréstimo que vale mais do que o que você deve e retirando patrimônio. A diferença é paga a você em dinheiro.

5 fatores a considerar antes de refinanciar

Quando as taxas hipotecárias atingiram mínimos históricos durante a pandemia, uma onda de proprietários conseguiu refinanciar para uma taxa mais baixa. Mas com as taxas médias atuais bem acima de 7%, conseguir um novo empréstimo à habitação não é tão atraente. Em agosto, 90% dos mutuários viram um aumento médio de 2,34% nas suas taxas de juros como resultado do refinanciamento.

Ao determinar se o refinanciamento faz sentido, pergunte-se se isso ajudará a melhorar sua situação atual. Aqui estão cinco fatores principais a serem considerados:

Taxa de juro

Compare sua taxa de juros existente com as taxas atuais. Uma regra geral é que você deve refinanciar sua hipoteca se puder garantir uma taxa pelo menos 1% menor do que a que você tem atualmente.

Patrimônio da casa

Você também precisará ter patrimônio suficiente em sua casa, normalmente pelo menos 20% para se qualificar para um refinanciamento.

Custo de refinanciamento

Ao refinanciar, você não terá que fazer um grande pagamento inicial, mas ainda terá que pagar os custos de fechamento. Os custos de fechamento do refinanciamento são geralmente de 2% a 6% do saldo do novo empréstimo, portanto, leve em consideração o pagamento potencial de milhares de dólares em taxas.

Tipo de hipoteca

Decida se deseja mudar o tipo de hipoteca que possui atualmente por meio de refinanciamento. Por exemplo, você pode ter uma hipoteca com taxa ajustável, mas deseja a segurança de uma hipoteca com taxa fixa. Se você tiver um empréstimo FHA, poderá mudar para um empréstimo convencional para eliminar a necessidade de seguro hipotecário.

Hora de você morar em sua casa

Pode levar vários anos para recuperar o custo do refinanciamento, portanto, um refinanciamento pode não fazer sentido se você planeja dizer adeus à sua casa nos próximos dois ou três anos.

Quando faz sentido refinanciar sua hipoteca

Se o seu objetivo principal é obter uma taxa de juros mais baixa, agora não é o melhor momento para refinanciar. Mas as taxas de hipotecas não serão tão altas para sempre. A maioria das principais previsões mostram que as taxas de hipotecas apresentam tendência de queda lenta em 2024. Embora seja improvável que as taxas retornem aos mínimos pandêmicos, mesmo uma queda de 0,75% em sua taxa pode fazer o refinanciamento valer a pena.

O mais importante é considerar seus objetivos de curto e longo prazo, disse Shelby McDaniels do Chase Home Lending. Aqui estão alguns outros motivos pelos quais você pode querer – ou precisar – refinanciar:

Você deseja mudar de um ARM para uma hipoteca de taxa fixa

Se você tiver um empréstimo com taxa ajustável que está prestes a ter um aumento na taxa, pode considerar o refinanciamento para um empréstimo residencial com taxa fixa para evitar o risco de futuros aumentos nas taxas.

Você deseja eliminar o seguro hipotecário de um empréstimo FHA

Independentemente do valor do pagamento inicial, os empréstimos FHA exigem que você pague um seguro hipotecário durante toda a vida do seu empréstimo residencial. Uma maneira de se livrar dele é refinanciar para um empréstimo convencional, uma vez que você tenha 20% do patrimônio líquido da propriedade.

Você deseja alterar a duração do prazo do seu empréstimo

O refinanciamento para um empréstimo com prazo mais longo (por exemplo, de uma hipoteca de 15 anos para uma hipoteca de 30 anos) pode reduzir seu pagamento mensal, embora exija o pagamento de mais juros ao longo da vida do empréstimo. Por outro lado, encurtar o prazo do empréstimo com um refinanciamento pode aumentar seus pagamentos mensais, mas você economizará em juros no longo prazo e acumulará patrimônio em sua casa com mais rapidez.

Você deseja aproveitar o valor da sua casa

Você pode usar um refinanciamento de saque para alavancar o patrimônio que construiu em sua casa e obter dinheiro para ajudar a cobrir uma grande despesa. Mas como um refi de saque substitui sua taxa de hipoteca atual por uma nova taxa – que provavelmente será mais alta do que a que você tem atualmente – empréstimos para aquisição de habitação e linhas de crédito para aquisição de habitação, ou HELOCs, podem ser uma opção melhor.

Sua pontuação de crédito melhorou

Sua pontuação de crédito é um dos principais fatores para determinar a taxa de hipoteca para a qual você se qualifica. Se sua pontuação de crédito melhorou significativamente desde que você contratou sua hipoteca, você pode refinanciar para obter uma taxa de juros mais baixa do que a que tem atualmente, embora isso possa ser difícil no ambiente de taxas atual.

Você precisa tirar alguém da hipoteca

Se você precisar remover o nome de alguém de uma hipoteca em caso de divórcio ou outra circunstância, o refinanciamento é o caminho mais comum. Você solicitará um novo empréstimo residencial apenas em seu nome (terá que se qualificar apenas com base em sua renda e pontuação de crédito) e usará os fundos para pagar a hipoteca existente.

Quando não faz sentido refinanciar sua hipoteca

Independentemente do que esteja acontecendo no mercado imobiliário, os especialistas dizem que o refinanciamento não é uma boa ideia em algumas situações. Se isso não economizar dinheiro no longo prazo, ou se você estiver planejando mudar em breve, o refinanciamento poderá atrasá-lo ainda mais em seus objetivos financeiros, disse Sean Casterlinepresidente da Delta Capital Management.

Você não pode obter uma taxa de juros mais baixa

Se o seu objetivo é obter uma taxa de juros mais baixa, agora não é o melhor momento para refinanciar. É provável que você acabe com uma taxa mais alta e precise pagar os custos de fechamento de sua nova hipoteca. Se você conseguir esperar, espera-se que as taxas de hipotecas diminuam lentamente nos próximos anos.

Você está planejando se mudar em breve

Se você está planejando se mudar nos próximos anos, um refinanciamento provavelmente não economizará dinheiro. Mesmo que você consiga obter uma taxa de juros mais baixa, pode levar anos de pagamentos mais baixos para recuperar o dinheiro gasto nos custos de fechamento.

Você está quase terminando de pagar sua hipoteca

Se você pagou a maior parte de sua hipoteca, vale a pena continuar com sua hipoteca existente ou refinanciar para um prazo de reembolso mais curto para atingir seus objetivos. Isso ocorre porque, depois de refinanciar, você estará recomeçando com um novo empréstimo e um novo prazo que pode custar significativamente mais em juros.

Próximos passos

Se você determinou que é o momento certo para refinanciar, procure a melhor oferta. Comece descobrindo que tipo de empréstimo de refinanciamento você precisa para restringir suas opções. Em seguida, observe alguns tipos diferentes de bancos e cooperativas de crédito. Para comparar com precisão as taxas e taxas de refinanciamento entre os credores, você precisará enviar um pedido para receber uma estimativa de empréstimo de cada um.

O refinanciamento é adequado para mim?

Não há resposta certa ou errada para esta pergunta. Como qualquer grande decisão financeira, buscar um refinanciamento de hipoteca depende de sua situação financeira pessoal e de seus objetivos. Se você puder reduzir sua taxa, seu crédito for razoavelmente bom, sua família tiver uma renda estável e você ainda deve uma quantia considerável em sua hipoteca, então vale a pena explorar um refi. Se não tiver certeza, ligue para o seu credor e peça informações para ver se você pode se beneficiar.